每九戶中有一戶…全台逾50年老宅 超過百萬戶

2023-03-05 經濟日報

台灣有兩項棘手的老化問題，分別為全國平均屋齡高和人口結構老化。據內政部不動產資訊平台統計數據顯示，截至去年第3季，全台逾30年老宅戶數比率達51.1％，六都中又以台北市最老，屋齡超過40年建物占47.51％，加上台北市去年正式成為六都中第一個超高齡直轄市，五位市民就有一人超過65歲，逾20%。營建署官員表示，老人住老屋，甚至是獨居，已成為進行式，未來增多趨勢也是不可避免。

內政部官員指出，截至去年第3季，全台住宅約有904萬戶，其中屋齡50年以上住宅數量達101.4萬戶，相當於每九戶就有一戶屋齡超過50年；但還有更大批的住宅屬於屋齡40年以上，共計有313萬戶，若這些老屋後續仍未重建，推估十年後屋齡50年以上的住宅將達300萬戶以上，住宅老化問題將愈來愈嚴峻。

從六都屋齡觀察，屋齡20年以下建物占比以桃園市34.2％最多，也就是說桃園市在六都中屋齡較年輕；而「雙老」問題最嚴重的直轄市為台北市，屋齡超過40年建物占比47.51％，是六都中最高。

進一步觀察觀察屋齡50年以上的都會區，仍以台北市為最多，約12.5萬戶，屋齡50年以上老宅占比為13.8%。官員指出，台北市因為新增供給的速度緩慢加上老宅數量龐大，且對於發展已高度成熟且無向外擴張可能的都市而言，要找到尚未建築的空地相當困難，大面積的空地更是稀缺，造成台北市屋齡老化問題最為嚴重。

其他都會區來看，屋齡50年以上建物，排名第二是高雄市的12.2萬戶，占比11%，新北市也有10.3萬戶50年以上老宅。內政部官員表示，新北市屋齡老化戶數和台北市相比只差2萬戶左右，不過因為新北市有許多重劃區，有許多新建案，因此50年以上老宅占約6.2%，台南市9.5萬戶，50年以上老宅占比13.2%，最少的是桃園市的4.1萬戶，占比4.6%。

內政部官員表示，台灣位處於板塊交界處地震頻繁，去年918大地震房屋倒塌警訊，凸顯台灣房屋正面臨嚴峻「危老」挑戰，因此要讓國內都更危老重建量能提升，才能解決屋齡持續老化問題。

官員表示截至去年為止，全國危老重建受理案件達3,338件、核准數2,746件，且近年來都更及危老案每年平均700案，比過去大幅成長，平均每年創造11,435戶新屋可供居住，不過官員也表示，目前都更整合面臨到許多困難，包含籌措重建經費融資、人力不足，必須透過具公信力的組織深入社區幫忙老屋健檢，以及重建融資的支援，加上都更的觀念普及、教育扎根，才更能讓都更危老重建推動順利。

• 111-04-07 ：地政司

行政院會今（7）日通過內政部擬具「平均地權條例」修正草案，將函請立法院審議。內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。

內政部強調，住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。近來，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道，此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，均嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，所以特別進行修法。本次修法五大重點如下：

一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50萬至300萬元。

二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

內政部說明，依憲法第23條及司法院釋字第576號、第709號解釋，人民的財產權與契約自由應受保障，但國家為了維持社會秩序或增進公共利益，在不違反比例原則下，仍可立法合理限制。本次修法限制換約轉售或私法人購買住宅許可制等規定，都是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，具有正當性及必要性，且符合憲法規定。

內政部補充，本法案在行政院審查期間經參酌各方意見有作微調，包括將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5,000萬元，不另修訂刑罰處罰規定。此外，授權內政部可以公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。

內政部指出，本法案送請立法院審議後，將積極協調優先排會審查，並同

新春看屋 內政部提醒買預售屋要注意這9點

• 110-02-14地政司

許多民眾會在春節期間看屋，內政部特別提醒，民眾購屋務必冷靜考慮，尤其預售屋交易期間長，預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行，在簽約前應詳閱契約內容，並特別注意「是否已領有建造執照」等9大事項，以減少不必要的消費糾紛。

內政部表示，為加強保障購買預售屋消費者的權益，已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並自今(110)年元旦起實施，民眾在簽約前應詳閱契約內容，並注意下列事項：

1.確認建案已請領建造執照。

2.無須先行支付定金才可審閱契約書。

3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。

4.土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。

5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。

6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5%。

7.建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。

8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。

9.房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。

內政部表示，新版的預售屋買賣定型化契約，也明定區分所有建物土地及共有部分應有權利範圍的計算方式，應以專有部分面積(主建物面積加附屬建物陽台面積)比例計算，以落實民法規定；並特別納入不動產開發業者使用的預售屋建材禁用爐碴(石)並應符合檢測規範，以免影響民眾居住品質及安全。

內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合新制契約規定，建商違反者，可依消費者保護法規定，最高處30萬元罰鍰。

選購預售屋 慎評估莫衝動

內政部提醒，預售屋交易期間長，而且沒有實體可測度，購屋務必冷靜考慮，不要受建案現場之銷售氛圍影響。交易過程中，除留意不動產業者提供的契約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」外，也可要求其提出建造執照，及其圖說影本等相關文件。

民眾若發現不動產業者有違規銷售或廣告不實等情形，可向當地直轄市、縣(市)政府檢舉，透過政府與民間協力合作，共同維護市場交易秩序。如有需要內政部版預售屋買賣契約書範本，可至「內政部不動產資訊平台(網址：[連結]」查詢使用。

內政部日前提出五方案抑制預售屋炒作，內政部次長花敬群昨（18）日表示，相關方案正在與立委溝通中，力拚這個立法院會期推動修法；另外，眾所矚目的旅館轉社宅政策，已有近30家業者提出意願，最快在3月上旬就有機會看到成案。